“小卖大买”换房

　　特点:对二手房交易周期要求高

　　贷款方式指南:商业贷款

　　胡先生和他的爱人十年前在朝阳买了一套两居室。他儿子去年出生后，他一直在考虑卖掉这套公寓买一套大的。看好新房后，上个月他把这套房子交给中介，最初报价455万元，但来看房的人不多。为了尽快补足新房首付，他把挂牌价格调整到450万。最近一直在等买家买自己的房子，争取国庆前买新房。

　　专家指导:像胡先生这样的业主在目前的二手房交易中很常见，属于典型的“小卖大买”刚换完房的人。“贾伟安捷”认为，这类只需换房的人，通常对交易周的期限要求较高，因此在贷款方式的选择上，应首先放弃组合贷款。胡先生的两居室售价450万，而公积金贷款的最高贷款额只有120万，显然他不能使用公积金贷款。所以首先推荐的贷款形式是商业贷款，在时间和金额上能满足这类业主的需求，并能享受一定的优惠利率。由于业主需要现金来补足首付，所以在购房时可以适当增加百分之几的首付，既能满足业主的现金需求，又能减轻他们的还款压力。另外，如果购房人手头有一定的资金，也可以选择补足按揭贷款，即全额购买房主的房子，然后向银行申请补足按揭贷款。对于交易周期短的业主来说，选择补房贷更合适。

　　急需资金做生意的业主

　　特点:房子在待售，希望能拿到更多现金

　　贷款方式指引:补足按揭贷款

　　陈先生为中型企业法人，名下有两处房产。年中，他借了一大笔钱采购货物，现在急需200万左右的缺口。他打算先把自己的房子抵押出去融资，抵押贷款最多只能有100万。如果经营贷款不仅慢，而且审查条件严格，他决定卖掉自己的一处房产来筹集资金。经评估，该房产的市值为260万英镑。虽然价格比较低，但他还是决定尽快卖掉。

　　专家指导:《安杰》指出，像陈先生这样急需业务营运资金的业主，通常对资金要求较高，希望尽快拿到现金，所以急于把房子卖掉。陈先生的房子总共260万元。如果条件允许，建议先以按揭贷款的形式购房，如果业主对现金的要求极高，那么按揭贷款无疑是目前最合适的贷款方式。购房者在申请按揭补货时要特别注意时效性。一般在拿到房子后三年内向银行申请按揭补货。因为贷款环境和利率每年都在变化，房子的市值也在变化，距离太远的房行无法评估差价和贷款利率，所以在办理房贷时一定要注意时间。

　　业主们都在观望

　　特点:卖房心态不急，比较积极

　　贷款方式指引:公积金贷款

　　几年前，李女士和丈夫分别在西城和亦庄买了一套两居室和一套一居室。平时她和老公住西城，大兴的一居室闲置着出租。最近她打算启动一个投资项目，就把大兴的一居室放到中介，报价135万。因为她不急需钱，所以现在在租房卖。

　　专家指导:本案李女士属于对交易周期要求较低的业主，并不急于卖房，所以在买卖过程中采取了较为主动的立场。而且业主通常有空的小议价，处于“货比三家”的观望情绪。“贾伟安捷”认为，如果买家遇到这样的业主，业主自己的房价是135万，交易心态不急，所以议价价格空比较低，也不是很贵，所以选择公积金贷款比例比较合适，因为公积金贷款的额度是120万，接近房价。对于购房者来说，买房的压力比商业贷款小，也能省很多。